「物件価格の3%+6万円×消費税」
この数字は、不動産売買における仲介手数料の上限価格として知られています。
不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)によって上限の額が決まっています。仲介手数料を定めたこの「昭和45年建設省告示第1552号」は、2017(平成29)年12月8日に改正され、2018(平成30)年1月1日より仲介手数料の料率が「物件売買価格が400万円以下の場合、売主から最大18万円受け取ることができる」ことに変更されました。
さらに今回、2024(令和6)年6月21日に改正され、2024(令和6)年7月1日より、「物件売買価格が800万円以下の場合、最大30万円(税抜)受け取ることができる」ことに変更されました。(『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』参照)
今までも物件価格800万円の場合は、手数料は3%+6万円で30万円でした。しかし、この30万円は800万円の場合であり、物件価格に応じて一定額を受け取れるよう規定されており、例えば400万円の物件の取引だと、仲介手数料は18万円でした。
今回、手数料が上がった理由は「空き家」、特に「地方の空き家」です。改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空き家等」とされています。低廉(ていれん)とは「価格が安い」という意味で、空き家等なので土地も含みます。
総務省によると、2023年時点で空き家の数は900万戸に上り、2018年と比べ51万戸増加し、この30年間で約2倍に増えました。これにより空き家は総住宅数に対して13.8%占めるようになり、過去最高となりました。この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家も約385万戸に上ります。
空き家を放置すると、使用困難となり、やがて景観の悪化、倒壊の危険、悪臭・害虫の発生、マンションの場合は管理費等の滞納、共用部の環境悪化、外壁剥落など周辺環境に様々な悪影響を及ぼします。そうなると空き家の解体費用も増加します。
国としては、「使える」空き家をなるべく早く利活用してもらえるよう、流通活性化を目標に掲げていますが、地方の空き家などは物件価格が低く仲介手数料も低いため、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産業者が赤字になることもあり、売主から売却依頼があってもお断りするケースも見受けられます。
事実、すでに不動産会社(宅地建物取引業者)が0店舗の自治体は247市区町村にのぼり、自治体全体の14%を占めます。これは現状の仲介手数料ではビジネスの継続が困難、成り立っていないともいえます。
そこで、宅地・建物の物件価格が100万円でも400万円でも、物件価格が800万円以下の宅地建物の場合は、最大30万円を受け取ることができるようになりました。土地及び建物について、使用の状態は不問とされたことから、築年数等についても関係ありません。
国(国土交通省)は不動産業による空き家等の流通に強力に後押しています。
売主にもメリットがあり、今までは断られていた取引案件も断られないようになります。上記でも述べたように、報酬が低い場合は不動産会社の利益に繋がりにくい為、仕事を断られるケースもあります。しかし、今回の改正で利益に繋がる可能性が高い為、不動産会社は今までよりも積極的に販売活動に取り組みやすいでしょう。
注意点として、媒介契約の締結の際に、あらかじめ報酬額について依頼者に説明し、依頼者と不動産会社の両者間で合意する必要があるとされております。つまり、2024年7月1日以降に締結される媒介契約か、現在媒介中の物件の場合は、更新の際に変更していただく必要があります。
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